不動産競売

相場よりも物件を安く入手できる不動産競売について、その概要やメリット・デメリットを説明いたします。

不動産競売とは?

不動産競売とは、平たく言えば、裁判所を通じて不動産を買う事ができる制度です。
不動産を担保にお金を借りた債務者が、借金を返済できなくなってしまった場合に、返済を受けられなくなった金融機関などの債権者が、債務者が所有する対象不動産を差し押さえ、裁判所で強制的に売却し、その売却代金から債務の支払いを受ける手続きです。

不動産競売は、以前まではプロの競売専門業者でなければなかなか手を出すことができなかったのですが、差し押さえ件数が急増したバブル崩壊後以降、民事執行法の改正により、誰でも公正かつ安全に取引ができるようになりました。
不動産の市場価格の3割引程度で不動産を入手できるため、近年では不動産業者だけではなく一般の方の入札も増えています。

不動産競売のメリット

①市場価格よりも安く購入できる

一般的に競売物件は流通している中古物件と比較しても、市場の7割程度の価格で購入できると言われています。
なぜかと言いますと、競売の物件自体は一般の不動産と何ら変わりはないのですが、取引の条件などが一般の物件と大きく異なるため、価格が安くなっています。
例えば一般的な不動産取引では、売買契約、決済が終われば、鍵を売主より受け取り、新生活を始める事ができますが、競売物件で物件を落札(購入)した場合、鍵は貰えませんし、占有者がいれば占有者と明渡し交渉をする必要があったり、室内の残置物を勝手に処分できないとか、又滞納している管理費等は落札者が負担するなどの決まりがあります。
これらの問題をご自身で解決することができれば、市場価格よりも安く購入することができる不動産競売を利用してみてはいかがでしょうか。

②簡単な手続きで購入できる

競売への参加は成人していればだれでも入札・購入することができます。
また、競売の「3点セット」と言われている、物件明細書・現状調査報告書・評価書などで物件に関する情報を調べることができます。

不動産競売のデメリット

①必ず購入(落札)できる訳ではない

競売物件の購入は、入札(オークション)形式で行われます。
自分の入札金額よりも高い金額の入札があれば、購入はできません。
希望の金額で落札することはなかなか難しいです。

②物件を内見できない

競売物件は落札(購入)の前に事前に内見することができません。
室内や管理状態は3点セットの物件の写真・間取図面でのみ確認することができます。
ただし建物の外観や周辺環境の確認などは可能です。

③物件のトリセツ(重要事項説明)がない

競売取引の場合、仲介する不動産業者がいません。
そのため、物件の概要や法令上の制限、インフラ整備状況、告知書(物件状況確認書)などの通常の取引では詳細に説明してもらえる内容の説明がありませんし、質問することもできません。
また、現状調査報告書などに記載されていた内容と実際の状況が違っていてもキャンセルはできません。

④支払いには現金が必要

競売の入札時は保証金、落札後は残代金を一括で納付しなければいけません。
融資に前向きな金融機関もあるようですが、個人での落札購入となると難しいのが実情のようです。
ローンが組めない場合はやはり現金を用意する必要があります。

④明渡し交渉が難しい

占有者が居る場合、明け渡しの交渉が必要となる場合があります。
法的手続きを踏み、時間とお金をかけて明渡し訴訟を行うか、直接交渉して出て行ってもらうか、いずれかの選択が必要です。
占有者がいる場合は面倒なトラブルが起きる可能性も考慮しなければなりません。

⑤瑕疵(かし)担保責任がない

競売物件では瑕疵担保責任という概念がないため、例え瑕疵があったとしても損害賠償請求をしたり、契約解除をすることはできません。
通常の相場より不動産を安く購入することができますが、その分リスクもあると考えましょう。

⑥滞納している管理費・修繕積立金などは買受人負担

マンション等の区分所有不動産を落札した場合、債務者が滞納した管理費や修繕積立金は落札した買受人が支払う必要がある。

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